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土地市场现“溢出效应”: 三四线城市溢价率达新郎穿胸罩敲脸盆游街50%

网络整理 2017-10-19 同城信息

  有房企反映,一二线城市的拿地难度在加大,且项目面临较大的盈利难题。

  相比之下,三四线城市甚少在土地出让中设限,盈利前景相对良好,因此颇受企业青睐。前8月,珠海的住宅用地平均溢价率达到146.9%,佛山、嘉兴、沧州、衢州、台州等地的土地溢价率都在85%以上,且佛山和嘉兴的土地出让金已经突破400亿。

  或开启下一市场周期

  三四线城市内部也在分化。虽然部分三四线城市土地市场仍然火热,但中西部、东北等区域的一些城市,土地市场仍然冷淡。

  根据中原地产统计,今年前8月,宁夏中卫仅在公开市场成交一宗土地,溢价率为零,土地总价为1140万元;陕西铜川则成交两宗土地,同样是底价成交;东北地区的通化、铁岭、双鸭山同样是零溢价成交。

  有分析人士指出,这种情况的背后,反映出三四线城市库存状况的巨大差别。

  根据统计局数据,全国商品房库存规模在2016年2月达到顶点,此后随着供地节奏放缓,以及市场升温,总库存逐渐下降。到今年7月末,全国商品房待售面积为6.3亿平方米,比高点下降了约1亿平方米,降幅约14%。已经恢复到2015年初的水平。

  这其中,部分三四线城市的库存下滑明显,但仍有部分城市,库存规模几乎没有变化。

  库存规模下降的城市,正是房企此轮布局的重点,也是承接热点城市溢出需求的城市。按照某房企人士的说法,城市群内部的三四线城市,以及经济增长潜力较大的资源、能源型城市,是企业布局的重点之一。

  目前尚难判断三四线城市的库存何时到达底部,但业界共识在于,当本轮市场到达低点之后,部分三四线城市可参与开启下一个增长周期。部分机构对此十分乐观。

  平安证券此前曾发布报告指出,2016年,三四线城市新开工面积和去化周期均低于全国平均水平。且从购买力来看,三四线城市人均可支配收入与房价比为6.4,远大于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。加之三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善,因此将成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。

  华泰证券更为乐观,认为三四线城市供地过多、库存庞大的逻辑已经被证伪。在供需关系相对合理的基础上,三四线城市才可以承接一二线城市的人口外溢。按照该机构的观点,这个趋势将可能持续3-5年。

  若上述机构的观点被证实,那么三四线城市的土地市场热度还将持续。至少到9月,这种热度尚未有降温迹象。

  9月7日,安徽阜阳公开出让经济技术开发区、颍东区2宗商住用地,分别以49%和75%的溢价率竞出,楼面价分别为2915.5元/平方米和2739.4元/平方米。前一日,江门市一宗土地经过44轮竞价被美的地产摘得,溢价率68.8%,楼面价达5571元/平方米。佛山三水于同期挂出的一宗商住地块,楼面价约3615元/平方米,刷新区域起拍楼面价纪录。

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